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日本代购:为什么日本房价上涨不赖中国人

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近日网上一则《中国人疯狂买房推高当地房价:日本人哭了》的新闻因其“惊悚”标题引人关注。报道说:“之前已席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今又蔓延到日本:一辆又一辆大巴满载着来自中国的购房者络绎不绝来到这里,推动当地房价节节攀升。”

然而据新华国际客户端调查,虽然日本目前的确出现海外投资者的不动产交易活动趋于活跃、繁华地段不动产价格上涨的现象,但这并不完全是拜中国购房者所赐。实际上,中国购房者、特别是内地购房者目前尚处于咨询观望阶段,实际成交量和成交金额仍占少数。

房价涨是涨了,但不赖中国人

据日本代购了解,日本国土交通省6月公示的不动产价格指数显示,2015年3月,日本全国住宅综合指数同比上涨1.5%。其中,宅地价格指数同比下降0.6%,独栋住宅价格指数同比下降1.4%,而公寓价格指数同比上涨7.5%,实现连续25个月同比上涨。

另据瑞穗信托银行下属都市未来综合研究所5月发布的报告显示,海外投资者在日本的不动产交易活动也趋于活跃。2014年度(2014年4月-2015年3月),日本不动产交易额达52890亿日元(约合2647亿元人民币),其中,外资法人在日本的不动产收购金额达11949亿日元(598亿元人民币),占总交易额的23%。主要案例包括新加坡政府投资公司以约1700亿日元(85亿元人民币)收购了东京“太平洋世纪广场丸之内”办公楼层等。

在大阪经营不动产中介业务的日本天际线株式会社董事长李臣祚说,从他公司经手的情况看,大阪繁华地段的不动产价格年涨幅超过10%,在购房者蜂拥而至的情况下,甚至出现坐地起价的现象。

例如,去年大阪成交的一栋大厦,原本报价60亿日元(3亿元人民币),在有意向购买者增加的情况下,最后由新加坡一家公司以80多亿日元(超4亿元人民币)的价格购得。

不过,日本富士通总研经济研究所主席研究员柯隆在接受新华国际客户端采访时表示,虽然近期日本房地产的话题在中国国内炒得很热,但目前在日本购买房地产的个人投资者并不多。

日本富士通总研经济研究所主席研究员金坚敏对此也表示,目前在日本购房的大多是机构投资者,中国国内个人投资者虽然有较大的投资日本房地产的意愿,这种意愿也一定程度上推高了日本房价,但其中咨询和观望的人数更多,实际购买的人数较少。

从房地产行业内部传回的消息也印证了这一观点。日本金童株式会社首席执行官钟志勇告诉新华国际客户端,从该公司掌握的情况看,中国投资者在日本购房的热潮正在升高,公司接待的中国购房者不断增多。

但是,Votex株式会社员工于瑾也告诉记者,从成交量和成交金额来说,与其他国家相比,中国内地购房者仍然相对较低。中国香港和新加坡等地投资者在日本购房的现象较突出。其中一个原因是个人从中国内地汇款到日本有每年5万美元(约合31万元人民币)的限制,这在一定程度上降低了个人投资者的积极性。

投资日本房地产,利好多风险更多

不过,海外投资者购买日本房地产仍然需要注意不少问题。据新华国际客户端记者严蕾了解,与繁华地段热度上涨相对应的是,日本大多数地区空房率仍居高不下。日本总务省今年1月发布的调查结果显示,日本全国闲置房屋820万户,空置率达13.5%。

不仅如此,随着不动产价格上涨,房租市场仍保持稳定,购房的预期回报率也相应降低。据李臣祚董事长估算,大阪的住宅投资回报率已降到6%左右。

而且,李臣祚强调说,房价是否上涨取决于房子本身的情况,包括地段、新旧程度等。“现在已出现房源紧缺的情况,主要是优秀房源较少,投资者们要求较高,达不到要求的房子即便是价格较低也少人问津”。

此外,靠出租房屋获益有很多限制因素。李臣祚说,日本的租赁政策保护房客利益,例如,房客不主动搬走,房东不能赶走房客。因为房客不搬走导致房主卖房交易失败的情况并不少见。

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日本富士通总研经济研究所主席研究员金坚敏还指出,日本住房自有率较高,约60%,加之日本老龄化问题严重,存在房屋过剩的问题,特别是2020年奥运会后,人们对日本房产期待值下降,一旦投资的房产无法得到有效利用,将大大提高持有成本。

另一方面,未来日元汇率走势不确定,日元能否维持弱势值得考虑。就目前来说,虽然便宜的日元降低了购买成本,但同时也增加了反向操作的成本。